养老地产项目PFI融资模式研究

养老地产项目PFI融资模式研究

养老地产是社会养老的一种重要形式，而融资问题已成为制约其发展的主要瓶颈。结合养老地产的特点，对比分析几种主要融资模式对我国养老地产的适用性，提出适合养老地产发展的PFI模式，并初步进行模式构建和风险分担探索，对推动我国养老地产的规范发展具有一定的现实意义。

本文系中央高校基本科研业务费科研专项项目“我国养老地产项目融资模式比选和构建研究”阶段成果（项目编号：CDJXS12031221）

中图分类号：F83文献标识码：A

原标题：养老地产项目PFI融资模式构建研究

收录日期：2014年5月4日

引言

近年来，我国人口老龄化日趋严重，我国已经进入老龄化社会，且老龄化速度日益加快。据2010年第六次人口普查，全国60岁及以上人口为1.78亿人，占总人口的13.26%，其中65岁及以上人口为1.19亿人，占总人口的8.87%，同2000年第五次全国人口普查相比分别上升了2.93和1.91个百分点。严峻的老龄化形势既是挑战又是机遇，老年群体消费份额越来越大，老年产业市场潜力巨大。2010年老年消费市场占消费市场比例达到9.52%，预计2000～2050年，中国老年市场占有率年均增长幅度为0.69%。然而，目前我国的老年产业整体上还处在一个“小而散”的状态。

随着居民收入和储蓄的显著增加，社会对老年产业的逐步重视和开发等因素，养老地产成为一种新兴的业态在全国发展迅速，尤其在经济发达地区，老年人对老年社区的需求呈现快速增长趋势。北京市调查者对老年社区的选择意愿调查结果显示，有59%的人选择会考虑老年社区。面对日益严峻的老龄化形势，政府将“社会养老服务体系”纳入“十二五”规划，近年来相继出台了《老年人建筑设计规范》、《关于加快发展养老服务业意见的通知》等促进老年产业和社会养老发展的规范和意见；在经济发达地区如北京、上海、广州等区域养老地产项目，也在进行企业通过养老地产参与到社会养老中来的探索。

养老地产具有能够提供老年服务的共享性和规模效应。然而，我国社会养老存在服务民间投资规模有限、服务队伍专业化程度不高等诸多问题。因为新兴市场不稳定、政策不健全、前期投入大、投资回收期长、投资回报率低等原因，申请贷款难，企业资金需求又比较大，众多企业经过考察和测算后，放弃了对养老地产的开发。在国内，目前养老地产主要是企业出资，政府在一些方面给予一定优惠，但政策体系尚不健全。长期以来，开发商不仅要面对融资市场狭小、融资渠道单一、融资制度存在严重缺陷的局面，而且要面对融资产品少、监管缺失、市场价格机制不足等市场空缺；养老地产与普通住宅项目相比前期投入大、投资回收期长、投资回报率较低，更阻挡了资本的注入，也使得银行对养老地产项目贷款显得更加慎重。在上海，中标的养老社会组织一般会赢得政府20%～30%的启动资金，但项目启动人力成本、前期投入等过高，许多机构依旧无力支付。养老地产融资问题已经成为社会资金进入养老地产的一大障碍，亟待解决。

一、养老地产融资模式研究现状

（一）对养老地产的理解。目前，养老地产在全国还处于起步探索阶段，对于养老地产的理解比较混乱。本文进行养老地产项目融资模式创新探索基于对养老地产的合理理解。

养老地产作为老龄化时代到来形成的特有概念，包括：老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。经济供养、生活照料、精神慰藉是老年住宅的三个基本内容。在本文中，养老地产专指老年社区和老年公共建筑比较完善的中高端老年公寓。而养老地产作为中高端老年住宅项目，不仅考虑住宅适老化设计等居住建筑问题，还设立老年医院、老年康复中心、老年大学、老年活动中心、日间服务站等医疗保健、教育、文娱等方面的公共建筑，成为推动“老有所养、老有所医、老有所学、老有所教、老有所为、老有所乐”的现实手段。发展和规范养老地产使之真正成为解决社会养老、促进社会和谐的途径，而不仅仅是建设销售受众为老年人的房屋产品，与对养老地产的正确理解关系紧密。因此，养老地产不仅仅注重适老化住宅设计，也注重适老化综合配套，关键是提供适老化的服务。

（二）养老地产融资模式研究综述。国内学界对于养老地产研究起步较晚，还处于起步阶段。于宁（2010）结合世博效应分析我国养老地产的发展契机，借鉴国际社会成熟经验围绕政策支持、经济支持等提出养老地产发展建议。竹清、罗志红（2007）通过对发达国家老年住宅供给模式的介绍和分析，为我国老年住宅供给模式提出了改革建议。李雪研、孟斌（2010）提出了冀北地区小城市与北京、天津养老产业互补发展的新思路。张晶华（2011）简析了我国养老地产现状。吴新坚、王忠、张仕廉等（2011）对养老地产商业模式、医疗配套进行了探讨。诸多学者介绍了我国养老地产的现状，对养老地产的医疗配套、商业模式等都有一定的论述，但对养老地产的选址、融资模式鲜有涉及。

近年来，我国经济飞速发展，项目融资方式丰富了传统的招商引资和现有的金融机构融资渠道。目前，在国际上常用的项目融资方式有BOT、TOT、PFI、ABS等。PFI理论研究在内涵、经济分析与评价、项目管理与决策和制度建设逐渐形成系统的体系，这些理论成果在指导实践的过程中已经发挥了巨大的作用。

吴婵君（2011）提出将项目融资以及联贷联保贷款等债权融资模式引入老龄服务产业，并认为中高端需求为市场定位的老龄服务项目可以尝试BOT融资模式，对于政府或国有企业投资兴建的中高端老龄服务机构可采用TOT模式融资。杨畅（2011）对老年公寓建设中采用BOT模式进行了探讨。刘杨梅、徐邓耀（2006）、孙翠兰（2005）等提出了房地产信托、房地产基金等多种形式的房地产融资渠道。

业界已认识到资金是影响老龄服务产业发展的主要因素，但目前对老龄服务产业融资问题的研究还停留在宏观支持政策层面，针对房地产企业融资渠道、养老产业引入项目融资等方式都是一笔带过，更缺乏对本文所指的养老地产融资模式的探讨和分析。本文以养老地产作为研究对象，将项目融资引入养老地产项目，根据养老地产特点结合产业政策、发展方向，分析并创新性地得出适合养老地产的项目PFI融资模式。

二、养老地产运用PFI模式分析

（一）PFI建设养老地产的适用性。项目融资模式有BOT、PPP、PFI、ABS等等，对于房地产项目和养老服务产业诸多学者都做出了很多关于融资模式的探讨，但还没有针对养老地产项目各种模式的比较研究。ABS用于在商业地产运用较多，养老地产旨在提供老年服务，差别较大。因此，仅讨论采用BOT、PPP、PFI三种模式的适用性。

PFI模式不是提供某个具体的建筑，而是传递某种公共项目的服务。虽然很多项目PFI项目伴随着土地的开发利用和建筑物开发经营，但这不是PFI项目的主要目的，它只是传递服务功能必须的物质依托。典型的PFI项目，实质上是政府或公众购买公共物品生产者提供的公共服务。项目可以是医院、学校、监狱等。政府参与指导，私人部门负责项目的建设、管理运营和维护，提供教育、医疗等社会服务。PFI项目广泛应用于许多政府的公共项目领域。在英国该方式已成为政府获得高质量、高效率的政府项目的主要工具。PFI项目有在经济上自立的项目、向公共部门出售服务的项目、合资经营3种典型类型。